부동산계약해지 - 하자있는 부동산매매 계약해지 가능한가?

[질문]
지난 6월20일에 잔금을 치르고 짐이 빠진 상태에서 집을 보러가니 전에는 창틀 주위에만 가습기를 많이 틀어 놓아서 곰팡이가 피었다고 하였으나 바닥에는 물이 새고 있고 곰팡이가 여기저기 피어있었습니다. (5층 빌라의 현 5층인데 4층과 3층까지 물이 새고 있는 상태였음)

 

처음 계약 시 1주일 전에 비워주겠다고 했다가 이사 갈 집이 날짜가 안 맞아 3일전에 잔금을 주고 비웠는데 주위사람들에게 물어 보니 보름 전부터 이사를 했다더군요. 추측이건데 물기를 말리려고 하는 의도 같았습니다.(물 끌어올리는 모터도 잠궈 두었습니다)

사실을 알면서도 얘기도 안한 채 숨기고 계약을 한 상태라 (매도인은 끝까지 몰랐다고 하더군요. 아랫집이랑 계속 싸웠다고 하던데) 계약 해지를 요구하였으나 매도인은 수도관 공사만 해준 채 그냥 시간이 흘렀고 저희도 더 이상 새지 않으면 그냥 살려고 했는데,

 

1달2달3달이 다되어 가도록 바닥에서 습기가 마르지 않고 올라오고 있으며 이번에 장마도 아닌데 비가 3번 왔는데 3번다 작은방에서 물이 새고 급기야 어제는 하루 내린 비로 물이 새 거실바닥에 고이는 지경까지 되었습니다.

많은 비도 아닌데 물이 새서 고이는 정도라면 살면서 비가 새는 걸 모르지 않았으리라 충분히 생각되고 바닥 누수 때도 다분히 사기적 성격이 있었으므로 이번에는 매매계약 해지로 인한 소유권이전 말소등기를 신청하려고 하는데 이미 등기비용이나 취득세는 다 납부한 상태라 등기비용과 세금을 환급 받을 수 있는지 궁금합니다.

또 매매취소를 거부할 경우에 형사재판도 가능하며 준비는 어떻게 해야 하는지 조언 부탁드립니다. 또 형사 재판 시 매매비용과 손해배상청구도 가능한지요? 사방이 엉망이라 페인트며 도배장판까지 다 하고 들어간 상태거든요.

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[답변]

안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 불행하게도 귀하가 실제적으로 고발이나 소송을 통해 어떠한 이익을 볼 확률은 매우 적습니다. 이미 잔금까지 치르고 소유권이전까지 마친 상태에서 원상태로 다시 돌리는 것도 불가능합니다.

 

매도인이 계약을 취소해 줄 리도 없을 것 같습니다. 계약을 취소해줄 사람이면 처음부터 귀하를 속이려고 하지도 않았을 것입니다.

어느 집이나 하자가 있게 마련이고 그런 하자가 있으면 그것으로 가격이 조정됩니다. 매도인이 솔직히 그 집의 하자를 말해주지 않은 것은 당연히 비난받아 마땅한 일이지만, 그렇다고 현실적으로 매도인을 고소해도 귀하가 승소할 확률은 매우 작습니다.

 

매정하게 들리겠지만, 현실적으로는, 그런 하자를 매매계약 전에 면밀히 살피지 못한 매매당사자인 귀하의 책임이 큽니다. 부동산 업자는 그런 하자까지 책임지지 않습니다.

매도인과 잘 타협을 해서 매도금의 일부를 집수리비용으로 돌려달라고 요청해보세요. (돌려줄 사람 같지는 전혀 않지만) 사기로 고소하겠다고 위협도 하면서 타협해보세요. 그리고 혹 다운계약서 작성하지는 않으셨나요? 만약 그렇다면, 수리금을 안주면 세무서에 고발하겠다고 하세요. 그러면 효과가 있을 것입니다.

 

유상계약의 신뢰를 확보하기 위하여 민법에는 매도인이 매도물건에 권리 또는 품질면에서 숨은 하자가 있는 경우 매수인은 경우에 따라 계약의 해제, 대금감액청구, 손해배상의 청구를 할 수 있다는 규정을 두고 있습니다.

그러나 그 하자가 소유권리에 대한 하자가 아니고 단지 품질에 관한 하자일 경우 계약이 파기되는 경우는 거의 없고 승소할 경우에도 손해배상의 판결이 나는 경우가 대부분입니다.

 

하지만, 실제적으로 재판에서 승소하기 위해서는 이 숨은 하자가 있는 것에 비하여 상당히 높은 가격으로 매수했다는 것을 매수인이 증명해야 하는 부담이 있습니다. 매도인은 그런 하자가 일부 있기 때문에 그렇게 비교적 낮은 가격으로 매도했다고 주장에 대하여 확실한 증명을 하지 못하면 승소하기 어렵습니다.

왜냐하면 모든 물품이나 부동산에는 크고 작은 하자가 항상 있게 마련이고 이런 하자에 대한 평가가 그 물품이나 부동산의 매매가에 반영되며 그 하자에 대한 평가는 사람에 따라 그 편차가 있기 때문입니다.

 

따라서 상당히 심각한 하자이며 그 하자를 매도인이 적극적으로 숨겼다는 증거를 제시해야만 실제적으로 승소할 수 있으므로, 매수인은 매매계약 전에 매수물품의 하자를 최대한 면밀히 살펴야 손해를 방지할 수 있습니다.