분양업자사기 - 신축상가분양사기, 신축빌라분양사기, 신축오피스텔분양사기, 신축원룸분양사기, 허위과장 광고로 사기치는 방법

[질문]

신축상가분양, 신축빌라분양, 신축오피스텔분양, 신축원룸분양 등 분양광고 정말 믿어도 되나요?

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[답변]

부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 수익률 및 수익보장기간을 부풀리는 방식의 분양광고를 현수막, 신문, 생활정보지, 인터넷 등을 통해서나 많이 보았을 것이다.

1. 수익률 부풀리기

수익형부동산은 주택이나 토지를 제외한 상가월세, 오피스텔월세 등 주기적으로 월세수익을 올릴 수 있는 부동산을 의미한다.
최근 저금리 기조가 이어지면서 고정적인 상가임대 오피스텔임대 수익 목적의 수익형부동산 투자가 늘어나고 있다.

이런 상황에서 일부 상가분양 및 오피스텔분양 업자들이 허위과장광고로 사기치는 경우가 적지않다.

대표적인 허위과장광고 사기수법이 수익률을 부풀리거나 확정수익 보장기간을 밝히지 않고 광고하는 행위다.

수익률 수치를 광고에서 제시하지만 객관적인 근거는 찾아볼 수 없거나, 가장 저렴한 일부 소형 평형의 수익률을 전체 분양물의 수익률처럼 광고하는 경우가 있었다.

또 확정수익을 1~2년만 보장하면서도 이를 밝히지 않고 장기간에 걸쳐 보장하는 것처럼 광고하는 경우도 있다. '강남 1억에 2채' 같이 실투자금액을 줄여서 허위거짓 광고를 한다.

임대사업자로 등록하면 납부해야 하는 취득세를 분양가에 포함시키지 않거나 환급받는 부가가치세는 분양가에서 차감하는 방식으로 실투자금액을 줄인 것이다.

객관적인 근거도 없이 공실이 전혀 없는 것처럼 광고하거나 건축물 용도를 허가 받은 용도와 다르게 거짓으로 광고하는 행위도 적발됐다. 유명 패밀리레스토랑이나 명품브랜드의 입점이 확정된 것처럼 거짓으로 광고하는 경우도 있었다.

2. 수익보장 기간 확인해야

수익형부동산에 투자하는 소비자들도 피해 예방을 위해 광고 내용의 사실여부를 꼼꼼하게 확인해야 한다. 특히 수익보장의 경우 광고에 밝히지 않은 제한조건이 있는 경우가 대부분이기 때문에 반드시 구체적인 내용을 확인할 필요가 있다.

분양사업자가 수익보장 확약서를 써주더라도 사업자가 부도가 나면 수익보장이 불투명해지기 때문에 사업자의 재무여력을 파악하거나 금융기관을 통해 법적 보호장치가 있는지 확인해야 한다.

분양업체들은 분양이 완료되면 사업자폐지 또는 사업자부도 처리후 다시금 명의를 빌려서 분양업체 사업자를 내고 또 다른 분양사업을 하므로 각별히 주의가 필요하다.

따라서 분양을 받으려면 분양사업자가 제시하는 수익률은 환불받는 세금은 분양가에서 차감하고, 납부해야 하는 세금은 분양가에 포함하지 않는 방식으로 계산하는 경우가 많아 역시 꼼꼼하게 따져봐야 한다.

이밖에도 투자하려는 수익형부동산이 개별소유권 이전등기가 가능한 건축물인지 등기부등본이나 건축물대장, 건축허가서 등을 꼼꼼하게 따져야 한다. 집합건축물대장에 등재되지 않은 건물은 층별·호수별 소유권 이전등기가 불가능하기 때문에 각별히 주의해야 한다.

언론사( 신문 )에 실린 분양관련 기사의 경우에 분양사업자가 제공하는 광고성 기사가 많고, 기사의 극히 일부만을 발췌해 사실보다 유리하게 광고하는 경우가 많기 때문에 기사내용의 진위여부를 확인하는 것도 필요하다.

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