부동산하자보수 - 주택구입후 하자보수 불이행시 대응방안은?

[질문]
얼마 전 인천 서구에 주택(빌라)을 구입했습니다. 살다 보니 하자가 발견되어서 하자보수요청을 했는데 건축주가 제대로 하지 않고 수박 겉핥기식으로 공사를 하고 있습니다. 해서 좀더 강력한 하자보수 요청이나 관련법규에 의한 배상방법을 알고 싶습니다.

1) 한쪽 베란다 창문 섀시는 결로가 생겨 물이 고이고 흐르기 까지 합니다. 다른 한쪽은 습기가 차는 정도일 뿐이고요. 또한 내부(베란다와 실내를 분리하는 섀시)섀시와 이중창문의 섀시는 섀시 자체에 금이 간 것이 있고 이 섀시들이 떠있어서 손으로 밀거나 하면 아주약간씩 흔들리고 뜨거든요. 이거 그냥 살라고 하는데 비싼 돈 주고 산집이라 그냥 참고 살수가 없습니다.

2) 환풍이 잘 안됩니다. 아래층 화장실 담배냄새가 저희 집 화장실에서 맡을 수 있을 정도이고요. 주방 환풍기에서는 다른 집 음식냄새가 역으로 들어옵니다. 또한 주방 환풍기 PVC파이프에서 물이 흘러 싱크대가 불기 까지 했는데, 공사 해놓은 것이 겨우 꺾인 파이프를 대고 흘러내리지 않고 고이게끔 처리 해놓았습니다. 다른 집은 물이 고이거나 안 흐른다고 하네요. 5층 건물에 1층은 주차장인데 한쪽 벽에서 입주자 하수가 흘러내려 물이 흥건히 고이고 악취가 풍깁니다.

3) 이곳이 5개동이 있습니다. 같은 층, 같은 평수라도 분양사무실에서 분양 받은 매매금액이 100~200만원정도 차이가 있습니다. 알고 난후는 완전히 속은 기분이 들더라고요. 아주 심각하게는 500만원 까지 차이가 납니다. 이 경우는 분양사무실 통하지 않고 건축주랑 직접 계약을 한듯합니다. 이 금액 차이를 돌려 받을 수 없을까요?

4) 하자보수요청은 누구한테 하는 게 맞는지요? (분양사무실, 건축주)

5) 하자보수처리를 제대로 안 해줄 때 어떤 법적대응이나 기관을 통해야 하는지?

6) 하자보수처리가 안 될 경우 손해배상 신청방법은?

7) 차이가 나는 매매금액에 대해 돌려받을 수 없는지?

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[답변]
안녕하세요? 부동산직거래 부동산119 ( www.bd119.com ) 입니다. 먼저 하자보수와 관련하여 건축주(시공회사 또는 시행사)에게 하자보수 요청하고 안 되면 하자보수보증서를 발급한 보증기관에 보수요청 하여야 합니다.

 

세대별로는 안 되고 전체 입주자대표회의 명의로 하여야 합니다. 하자보수보증금은 건축허가사항(20세대이하 공동주택 즉, 빌라) 이든지, 아니면 사업계획승인사항(20세대이상의 공동주택 즉 아파트)이든지 사용검사 및 준공허가 때 해당 지자체에 총건축비(토지비 제외)의 100분의3에 해당하는 금액을 예치 또는 해당금액대신 보증서로 예치하게 됩니다.

대개 현금부담을 덜기 위해 하자보수보증서로 예치하는데 당초에는 해당지자체(준공허가 기관 즉 구청)명의로 발급 및 예치하였다가 입주자대표회의가 구성되면 입주자대표회의 명의로 명의 변경하여 입주자대표회의에서 보관 관리 하는데요.

 

시공사의 의무하자보수기간은 공종별로 1,2,3,5,10년으로 나누어지고 해당기간별 공종은 공동주택관리령에서 확인할 수 있습니다. 하자가 발생하여 시공사에 하자를 요청하면 차일피일 미루다가 기간이 경과되면 기간경과를 이유로 잘 안해 주는데 기간이 경과하기 전에 일단 하자발생부분을 목록과 사진 첨부하여 청구(내용증명)하여야 기간경과로 인한 피해를 막을 수 있습니다.

그리고 시공사에서 계속 안 해주면 보증서발급기관에 청구하시면 그 기관에서 나와서 하자를 판정하고 자신들의 보증 범위 내에서 보수를 해줍니다. 흡족할 정도는 아니지만 대개 공공기관이라서 일정수준이상은 보수를 받을 수 있고요. 일반적인 수선 등은 관리비에 포함된 수선충당금으로 관리사무소를 통해 간단한 수선 등은 하시면 됩니다.

일단 해당구청에 보증서가 있는지 확인하시고, 입주자대표회의가 구성되어 있다면 입주자대표회의를 통해서도 하자보증서가 있는지 확인하시기 바랍니다. 없으면 문제가 되죠. 안받아 놓은 구청, 입주자대표회의등이 문제가 되겠죠. 참 그리고 개인적으로 청구는 안받아줍니다. 보증서의 채권자명의가 구청 또는 입주자대표회의니까요.

자세한 것은 건축법과 주택법, 공동주택관리령을 읽어보세요. 관리사무소가 있으면 관리소장이 주택관리사 자격증이 있을 테니까 잘 알고 있을 것이고요.

 

같은 평수라도 가격이 다른 부분은 정상 분양가격으로 분양하였다가 미분양된 세대는 건축주가 대개 분양사무실에 할인분양이라도 해서 빨리 마무리 짓기를 바라니까 일단 할인분양 한 것으로 보입니다.

그 부분은 미분양아파트나 빌라도 건축주 입장에서 보면 재고니까 일종의 세일을 한 것이라서 돌려받기는 어려울 것이고요. 법적으로도 미분양은 건축주가 선착순으로 임의분양 가능하니까 대행을 한 분양사무실은 별책임이 없습니다. 분양을 의뢰한 의뢰인의 요청에 따라 할인분양한 일종의 대리사무이니까요.

다만 입주자가 건드린 부분 즉 대개 입주 후 입주자가 자비로 설치하는 외부섀시 등은 하자보수 대상이 아닙니다. 섀시 시공과 관련 없이 결로가 생기고 누수가 되면 몰라도 외부섀시자체는 시공사가 시공한 것이 아니므로 대상이 아닙니다.