주택임대차계약 갱신의 거절

< 주택임대차계약 갱신의 거절 >

 

(1) 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 경우에는 어떤 것들이 있는지?

 

1) 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

예)

- 임차인이 1, 2월분 월세를 연속하여 연체한 경우

- 1월 연체 후 2, 3월에 지급 하였다가 4월에 다시 연체한 경우

 

2) 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

예)

- 임차인이 허위의 신분(이름, 주민번호 등)으로 계약한 경우

- 주택 본래 용도가 아닌 불법영업장 등의 목적으로 임차한 경우

 

3) 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

예)

- 임대인이 임차인에게 소정의 보상 (이사비 등)을 실제 제공한 경우

* 단, 실제 제공하지 않거나 합의되지 않은 일방적인 보상은 제외

 

4) 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

예)

- 임대인의 동의 없이 전대하여 타인으로 하여금 목적 주택을 사용․수익하게 한 경우

 

5) 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

예)

- 임차주택의 전부 또는 일부를 임대인 동의없이 무단 증·개축 또는 개조하거나 고의로 파손한 경우

- 임차인의 중과실(화기 방치 등)로 인한 화재로 주택이 파손된 경우

 

6) 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

예)

- 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 주거기능 상실

 

7) 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

나. 주택이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

 

8) 임대인(임대인의 직계존속, 직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

 

9) 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

예) 임대인 동의 없이 인테리어 공사를 하거나 원상회복이 불가능한 정도로 인테리어 공사를 한 경우

 

(2) 임대인이 해당 주택에 실제 거주하려고 하려면 어떻게 해야하는지?

 ☞ 임차인에게 직접 거주 필요성을 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 통보하고 입주

 

(3) 임대인의 직접 거주 사유가 허위인 경우에는 어떻게 하는지?

 ☞ 임차인은 개정 법률에 따라 손해배상을 청구 할 수 있음

------------------------------------------------------

 ※ 허위의 갱신 거절 시 손해배상액 산정 

 

 ① 임대인과 임차인 간 손해배상 예정액

 

 ② “①”이 없는 경우 법정 손해배상 예정액 중 가장 큰 금액

 

  1) 갱신 거절 당시 월단위 임대료(전세금은 전액 월세로 전환, 법정 전환율 4% 적용) 3개월분에 해당하는 금액

  2) 『임대인이 새로운 임차인에게 임대하여 얻은 월단위 임대료 - 갱신 거절 당시 월단위 임대료』의 2년 분에 해당하는 금액

  3) 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해액

--------------------------------------------------------