2. 토지사용승낙서 - 토지사용승낙서 필독사항

2. 토지사용승낙서 - 토지사용승낙서 필독사항

(1) 토지사용승낙서는 계약 당사자 이외에는 그 효력이 승계되지 않고 토지사용을 목적으로 하는 채권계약이므로 승낙을 해 준 토지소유자와 사용승낙을 받은 사람 사이에서만 효력이 있고, 등기도 할 수 없다. 즉, 토지사용승낙 계약 당사자인 토지소유자가 사망하여 그 아들이 그 토지를 상속했거나, 그 토지를 매도했다면 토지사용승낙을 받은 사람은 새로운 상속인과 토지매수인에게 토지사용승낙서의 유효성을 주장할 수 없다.

그래서 토지사용승낙서를 사업시행권과 함께 양수받은 사람이라도 별도로 토지소유자의 사용승낙을 받아야 하고, 토지 소유자가 바뀌면 토지사용승낙을 다시 받아야 하므로, 불완전한 토지사용권이라 할 수 있다.

토지승낙서를 받은 사람의 입장에서 보면 토지사용승낙서는 계약 당자자간만 유효하고 승계가 되지 않으므로 계약시에 [해당 토지소유자가 변경되었을 경우에도 토지사용승낙을 승계하는 것으로 한다]는 특약사항을 두어 계약당시의 소유자에게 의무를 부과는 것도 완전하지는 않지만 하나의 방법이라고 할 수 있다.

단, 토지사용승낙을 받아 이미 건축을 했고, 또 계속해서 토지사용료를 지불해 왔다면 사용승낙을 해 준 토지소유자는 이유 없이 사용승낙을 철회할 수는 없다.

(2) 토지소유주가 토지사용승낙을 해주면, 매수인은 관할관청에 개발행위허가 및 건축허가를 받을 수가 있다. 또한, 매수인이 중도금과 잔금을 치르지 않더라도 이미 허가가 나 있다면 허가를 취소할 수 없게 되어 매수인이 약속한 날짜에 중도금이나 잔금을 지불하지 않으면 매도인이 매우 복잡하고 곤란한 상황에 처할 수도 있다.

이를 예방하기 위해서 계약할 때 [매수인의 중도금이나 잔금 미납으로 인한 계약 해제시는 토지사용허가는 잔금일의 다음날에 자동으로 무효가 된다]라는 특약을 두어 계약당사자간의 책임을 명시하고, 매수인의 인감을 첨부하여 공증을 받아두는 것이 좋다. 또한 토지사용승낙서를 중도금을 받은 후에 작성하는 것도 하나의 방법이다.

(3) 건축허가신청 시 그 토지를 진입도로를 사용해도 좋다는 토지사용승낙서를 제출하면 관할 시청, 군청, 구청에서는 사용 승낙된 토지를 도로로 지정·공고하게 되는데, 만약 그 도로소유자가 그 토지를 다른 사람에게 팔거나 상속을 해준 경우에도, 새로운 토지소유자는 계속해서 토지를 도로로 제공하여야 할 의무가 발생한다.

토지사용승낙은 토지소유주에 따라 무료로 받을 수도 있고 유료로 받을 수도 있는데, 유료로 토지사용승낙을 받은 경우는 계약한 사용료를 내지 않으면 토지사용승낙이 철회될 수가 있지만 이미 사도가 개설되었다면, 사용승낙을 해 준 토지소유주라 할지라도 함부로 통행을 금지하지는 못하고, 사도를 폐쇄하려면 사도법에 따라 정당한 사유를 소명하고, 관할 시청, 군청, 구청에서 통행제한 허가를 받아야 하는 등 복잡한 절차가 필요하다.

(4) 토지사용승낙의 계약기간은 특별히 기간은 정해져 있지 않고 영구적으로 계약도 가능하지만 유료로 토지사용승낙을 받은 경우는 정해진 사용료를 연체하거나 지불하지 않는 경우 토지사용승낙의 철회의 원인이 될 수 있다.

(5) 토지사용승낙은 진입도로, 건축허가나 사업승인 등 특정목적을 정하여 승낙을 해주는데, 특정목적을 넘어서 해당 토지를 사용하는 것을 방지하기 위해 토지사용승낙을 해줄 때 계약위반시 토지사용승낙을 무효로 하거나, 위약금을 약정하거나 유효기간을 명시하는 등 조건을 붙여 토지사용승낙을 하는 것이 좋다.

그러나 토지사용목적이나 조건에 위반하여 당사자간에 토지사용승낙서가 무효화된 경우에도 건축허가나 사업계획승인이 곧바로 철회되는 것은 아니다. 토지사용승낙을 받은 건축허가의 취소는 건축허가를 내준 관할 시청, 군청, 구청에서 건축허가를 취소를 해야만 취소되는 것이고, 만약 허가가 취소되지 않으면 건축허가처분취소소송을 해야하거나 효력이 상실된 토지사용승낙서를 계속 사용하고 있다면 사용금지가처분을 신청하거나 손해배상청구등 복잡한 절차를 거쳐야 한다.

(6) 토지사용승낙서는 계약당사자간에만 효력이 있고 계약내용이 승계가 되지않고 등기가 되지 않은 어찌보면 불완전한 토지사용권이므로 해당 토지에 등기가 가능한 지역권(소유권이 없는 자가 제한적으로 토지를 이용할 수 있는 권리를 말하며 보통 일정한 목적을 위하여 타인의 토지(승역지)를 자기토지(요역지)의 편익에 이용하는 권리)을 설정하여 두면, 토지가 매매되더라도 지역권은 승계가 되므로 새로운 매수인에게 진입로 이용을 하기 위해 받은 토지사용승낙서의 효력을 주장할 수 있다.

(7) 토지사용승낙서는 반드시 서면으로 작성해야하고 토지등기부상 소유자의 인감도장을 날인하고 그의 인감증명서를 받아둬야 한다.